Téma měsíce srpna: Průmyslové nemovitosti očima Cushman & Wakefield

Nemovitosti | 26. 08. 2014

Srpen je zaměřen na průmyslové nemovitosti, ale abychom stále neomílali to stejné, podívali jsme se na průmyslové nemovitosti očima poradenské společnosti Cushman & Wakefield. Tato krátká studie se zaměřuje na hlavní body a trendy druhého čtvrtletí roku 2014 a bude doplněna krátkým rozhovorem s Ferdinandem Hlobilem, vedoucím středoevropského průmyslového týmu v  Cushman & Wakefield.

Co se stalo v prvním pololetí na trhu s nemovitostmi

  • Volných ploch k pronájmu neustále ubývá. Nepronajatost klesla za posledních šest měsíců o jedno procento na 6,5 procenta. To je výrazný pokles. Udává se, že zdravá výše nepronajatosti by se měla pohybovat kolem 10 procent. Na druhou stranu současná výše nepronajatosti průmyslových nemovitostí motivuje developery k další výstavbě.
  • Dnes existuje 4,7 milionu metrů čtverečních moderních průmyslových ploch k pronájmu. Z toho je volných pouze 300 tisíc. Liberecko hlásí, že nemá žádné aktuálně volné plochy k pronájmu.
  • V prvním pololetí se pronajalo více jak půl milionu metrů čtverečních, přičemž nejvíc šly na odbyt haly v Praze (220 tisíc), Ostravě (120 tisíc) a Plzni (95 tisíc).
  • Více jak polovina pronájmů průmyslových ploch tvořilo prodloužení stávajících nájemních smluv.  Z toho plyne, že samotným nájemcům se v této době dařilo velmi dobře. Jejich prognózy jsou optimistické i do budoucna. Nájemci tak mají zájem pokračovat ve svých aktivitách na českém trhu i nadále.
  • Výstavba nových hal postupně nabírá rychlost. Developeři mají co dělat, aby stačili vyhovět zájmu o pronájem nových prostor.
  • V prvním pololetí proběhlo také několik velkých transakcí nákupů pozemků. V uplynulých několika letech trh s půdou pro průmyslové využití stál a žádné transakce se neuzavíraly. Developeři nyní zkupují vše, co je volné. Pozemky u D1 jsou zcela vyčerpány.

Z výsledků prvního pololetí lze usoudit, že situace v České republice se stabilizovala, ekonomika se sbírá ze dna. Stavebnictví a průmysl jsou první oblasti, kde se nejprve projeví oživení ekonomiky. Toto potvrzuje i výzkum, který prováděla společnost Cushman & Wakefield. Lze říct, že průmyslové nemovitosti prochází výrazným oživení oproti minulým rokům. Developeři jsou v nové výstavbě velmi aktivní. Staví se převážně na základě předpronájmů (tzn. smluv o budoucí nájemní smlouvě). Prostor pro spekulativní výstavbu (bez toho, aby hala byla předem pronajata) dnes víceméně není. Dá se říci, že vše, co developeři připraví k výstavbě, si své nájemce najde ještě před dokončením stavby. Proto je v současné době velký rozmach nových investic v České republice.

Bližší pohled na nemovitosti prostřednictvím otázek a odpovědí

Na současný a budoucí vývoj jsme se zeptali Ferdinanda Hlobila, vedoucím středoevropského průmyslového týmu v  Cushman & Wakefield.

Jedním z bodů byla připomínka toho, že výstavba nových hal rychle roste. Můžete specifikovat, jaký byl přibližný nárůst výstavby hal oproti loňskému roku?
V letošním prvním pololetí se postavilo přes 120 tisíc metrů čtverečních moderních průmyslových hal k pronájmu. Loni to bylo okolo 108 tisíc metrů. Nárůst je tedy zhruba desetiprocentní. Když se však podíváme na rok 2012, tehdy se v prvním pololetí postavilo „pouhých“ 30 tisíc m2. Oživení trhu je tedy opravdu citelné.

Předpokládám, že největší atraktivita pozemků je právě v okolí Prahy a podél D1, kde jsou volné pozemky vyčerpány. Kde jinde developeři nejčastěji hledají alternativy?
Nejatraktivnější jsou lokality podél dálnic v okolí Prahy.  V regionech jsou jednoznačně nejzajímavější lokality v Brně, na Plzeňsku (dá se říci, že firmy orientované na německý trh jsou schopné zvážit jakoukoliv lokalitu mezi Prahou a německou hranicí) a v Ostravě. Za posledních 12 měsíců jsme zaznamenali značný zájem o pronájmy na ostravsku.

Největší podíl pronájmu je v okolí Prahy, Ostravy a Plzně. Proč právě tato města?
Výborná dopravní dostupnost díky dálniční síti, dobrá geografická poloha směrem k sousedním státům, vzdělaná pracovní síla vycházející z technických univerzit v těchto městech.

Jak si stojí Brno, jakožto druhé největší město v republice?
Brno je po Praze rozhodně druhou nejatraktivnější lokalitou u nás. Důvody uvedené v předchozí otázce jasně platí i pro Brno. Přidává se blízkost Bratislavy, Vídně a možnost napojení na Maďarsko i přes Ostravu směrem do Polska.

Uvádíte, že nepronajatost je kolem 6,5 procenta. Dá se říct, že se zde objevuje trend většího zájmu o pronájem než o výstavbu?
Přestože se hodně staví, tak zájem o nové pronájmy je tak silný, že developeři mají hodně práce ho uspokojit. Do položky „pronájem“ se dále započítávají všechna prodloužení nájemních smluv v existujících halách. Tím, že velké procento nájemců zůstává, na trh se dostává jen malé množství uvolněných prostor postavených v dřívějších letech. 

Čím je to dáno? Je nájemné tak nízké, že se firmám vyplatí spíše haly pronajímat než řešit vlastní výstavbu?
Ano, developeři jsou profesionálové a dokáží postavit nájemní halu výrazně levněji, než to dokáže firma zabývající se jinou (např. výrobní) činností. Rovněž si developeři dokáží lépe poradit s pozemkovými problémy a plánováním. A v neposlední radě si snadněji poradí s flexibilitou expanze v čase. Z toho vychází zajímavé nájemní podmínky nabízené developery oproti vlastní výstavbě samotnými uživateli.

Jaká je v porovnání s Českou republikou situace na trhu s průmyslovými nemovitostmi ve střední Evropě?
Celý středoevropský trh jde vzhůru – letos za první pololetí se například postavily více jak dvě třetiny objemu, který developeři dodali na trh za celý loňský rok. V Polsku dokonce za prvních šest měsíců letošního roku vyrostlo více nových hal, než za celý loňský rok. Také pronájmy jsou ve středoevropském měřítku o čtvrtinu vyšší než ve stejném období loni. Očekáváme tedy letošní rok úspěšný a velmi aktivní jak z hlediska developerů, tak nájemců a investorů.
 

Jak je vidět, trh s nemovitostmi se nejenže vzpamatoval, ale nabírá výraznou rychlost, která by měla podpořit i naši ekonomiku. Pokud byste měli nějaké dotazy, kontaktujte nás na redakce@eulog.cz.






Další podobné články